Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?

Das hängt von deinem steuerlichen Wohnsitz ab. Steuerlich Ansässige zahlen über die IRPF Staffel, von 19% bis 30%, je nach Höhe des Gewinns. Gebietsfremde zahlen einen festen Satz von 19%, wenn sie steuerlich in der EU oder im EWR ansässig sind, sonst 24%, zusätzlich zur plusvalía municipal und einer eventuell offenen IBI.

Was ist der 3% Steuereinbehalt?

Das ist ein Betrag, den der Käufer bei einem gebietsfremden Verkäufer einbehalten muss, 3% des gesamten Verkaufspreises, abzuführen an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf deine Kapitalertragsteuer. Du gleichst den tatsächlichen Betrag anschließend über Modelo 210 aus.

Muss ich beim Verkauf plusvalía municipal zahlen?

In den meisten Fällen ja, als Verkäufer, sofern dein Vertrag nichts anderes vorsieht. Diese Steuer steht getrennt von der Kapitalertragsteuer und wird von deiner Gemeinde anhand der Wertsteigerung des Grundstücks seit deinem Kauf festgelegt.

Kann ich ohne certificado energético verkaufen?

Nein. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, eine Immobilie in Spanien anzubieten und zu verkaufen, und die meisten Notare lassen einen Verkauf ohne gültiges Zertifikat nicht zu.

Was passiert mit meiner Hypothek, wenn ich verkaufe?

Sie muss im Registro de la Propiedad gelöscht werden, nicht nur getilgt. Deine Bank stellt eine Tilgungsbestätigung aus, und die Löschung wird über einen Notar formalisiert, meist bezahlt aus deinem Verkaufserlös.

Immobilie verkaufen in Spanien

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien geht es um mehr als den Verkaufspreis. Zwischen Kapitalertragsteuer, plusvalía municipal, offener IBI, der Provision des Maklers und einem verpflichtenden Energieausweis bleiben einige Posten hängen, bevor du dein Geld siehst. Verkaufst du als Gebietsfremder, behält der Käufer zusätzlich 3% des Preises für das Finanzamt ein. Hier liest du, was dein Verkauf wirklich kostet, und wie du dich darauf vorbereitest.

Begriffe auf dieser Seite:

Plusvalía IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas) Modelo 210 Modelo 211 Agencia Tributaria

Was der Verkauf einer Immobilie in Spanien kostet

Bevor das Geld auf deinem Konto landet, fallen bei einem Verkauf in Spanien meist folgende Posten an:

Kapitalertragsteuer auf deinen Gewinn
Plusvalía municipal, die Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks
Eine noch offene IBI, die jährliche Grundsteuer
Maklerprovision, meist 3 bis 6%
Ein gültiger certificado energético, ohne den du nicht verkaufen darfst
Die Löschung deiner Hypothek, falls noch eine besteht
Bist du Gebietsfremder, eine Quellensteuer von 3%, die der Käufer einbehält

Stehst du noch am Anfang deines Immobilienwegs in Spanien? Unser Leitfaden Immobilie kaufen in Spanien deckt die Käuferseite dieser Kosten ab.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

So wird der Gewinn berechnet

Spanien besteuert die ganancia patrimonial, den Unterschied zwischen deinem Verkaufspreis und dem, was dich die Immobilie gekostet hat. In der Praxis rechnest du Verkaufspreis, minus deine belegten Anschaffungskosten (der ursprüngliche Kaufpreis, plus die damals gezahlten Steuern, plus nachgewiesene Verbesserungen), minus deine Verkaufskosten wie die Maklerprovision. Heb jede Rechnung auf. Ohne Belege erkennt die Agencia Tributaria keinen Abzug an.

Steuersätze für steuerlich Ansässige

Bist du steuerlich in Spanien ansässig, zahlst du die Kapitalertragsteuer über die IRPF Sparbasis nach einer landesweiten Staffel: 19% auf die ersten 6.000 Euro Gewinn, 21% von 6.001 bis 50.000 Euro, 23% von 50.001 bis 200.000 Euro, 27% von 200.001 bis 300.000 Euro und 30% über 300.000 Euro. Der Spitzensatz stieg am 1. Januar 2025 von 28% auf 30%, rechne bei größeren Gewinnen also mit 30%.

Steuersätze für Gebietsfremde

Gebietsfremde zahlen statt der Staffel oben einen festen Satz. Bist du steuerlich in einem EU oder EWR Land ansässig, zahlst du 19% auf den Gewinn. Bist du anderswo ansässig, sind es 24%.

Der 3% Steuereinbehalt, dem Gebietsfremde nicht entkommen

Das ist die Regel, die viele überrascht. Verkaufst du als Gebietsfremder, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des gesamten Verkaufspreises einzubehalten, nicht 3% deines Gewinns, und diesen Betrag innerhalb eines Monats mit Modelo 211 an die Agencia Tributaria abzuführen. Der Käufer sollte dir dafür einen Beleg geben, heb ihn gut auf.

Diese 3% sind nur eine Vorauszahlung, nicht deine endgültige Steuer. Du meldest deinen tatsächlichen Kapitalgewinn anschließend selbst mit Modelo 210. Liegt die echte Steuer unter dem einbehaltenen Betrag, bekommst du die Differenz zurück. Liegt sie darüber, zahlst du nach.

Plusvalía municipal, die Steuer der Gemeinde

Getrennt von der Kapitalertragsteuer gibt es die plusvalía municipal, eine Gemeindesteuer auf die theoretische Wertsteigerung des Grundstücks unter deiner Immobilie seit deinem Kauf. Sie wird von deinem ayuntamiento berechnet und erhoben, nicht von der Agencia Tributaria, und als Verkäufer schuldest normalerweise du sie, sofern du mit dem Käufer im Vertrag nichts anderes vereinbarst. Frag den Betrag vor dem Notartermin bei der Gemeinde nach, dann erlebst du keine Überraschung.

Deine IBI vor dem Verkauf begleichen

Die IBI, die jährliche Grundsteuer der Gemeinde, wird einmal im Jahr erhoben, geschuldet von demjenigen, der am 1. Januar Eigentümer ist. Verkaufst du im Laufe des Jahres, einigen sich Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag meist auf eine anteilige Aufteilung, aber sorge dafür, dass bis zur Übergabe alles bezahlt ist. Offene IBI bleibt an der Immobilie hängen, nicht nur an dir, weshalb Käufer und Notare hier genau hinschauen.

Maklerprovision

Verkaufst du über einen Makler, rechne mit einer Provision von etwa 3 bis 6% des Verkaufspreises, vorab vereinbart und meist vom Verkäufer getragen. Es lohnt sich, diesen Satz zu verhandeln und schriftlich festzuhalten, was genau enthalten ist, denn er geht direkt von deinem Nettoerlös ab.

Deinen certificado energético besorgen

Ohne gültigen certificado energético darfst du eine Immobilie in Spanien weder anbieten noch verkaufen. Ein zertifizierter Techniker bewertet die Immobilie und stellt ein Label aus, das zehn Jahre gültig ist. Kümmere dich frühzeitig darum. Notare lassen einen Verkauf in der Regel nicht ohne gültiges Zertifikat abschließen, und wer es bis zuletzt aufschiebt, riskiert eine Verzögerung der Übergabe.

Deine Hypothek löschen, falls noch eine besteht

Steht noch eine Hypothek auf der Immobilie, muss sie formell im Registro de la Propiedad gelöscht werden, nicht nur bei der Bank getilgt. Deine Bank stellt eine Bestätigung aus, dass die Schuld beglichen ist, und ein Notar formalisiert die cancelación registral. Diese Kosten werden meist bei der Übergabe von deinem Verkaufserlös abgezogen, plane sie also neben den oben genannten Steuern ein.

Hauptwohnsitz verkaufen, eine geerbte Immobilie, oder über 65

Nicht jeder Verkäufer zahlt dasselbe. Reinvestierst du in einen neuen Hauptwohnsitz, bist du über 65, oder verkaufst du eine Immobilie, die du geerbt statt gekauft hast, kann sich das deutlich auf deine Kapitalertragsteuer auswirken. Trifft eine dieser Situationen auf dich zu, kläre die passende Ausnahme oder Regel, bevor du deinen Verkaufspreis festlegst.

Häufig gestellte Fragen

Verkaufe mit den richtigen Unterlagen

Eine Immobilie in Spanien zu verkaufen bringt mehr Formulare mit sich, als die meisten erwarten, von Modelo 210 bis zum certificado energético. Unsere Module übernehmen den Papierkram, damit nichts deine Übergabe aufhält.

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Wisse vorab, was du schuldest, und behalte mehr von deinem Verkaufserlös.