Modelo 211
Modelo 211 ist das Formular, das ein Käufer einreichen muss, wenn er eine Immobilie von einem Nicht Ansässigen Verkäufer in Spanien erwirbt. Der Zweck ist eindeutig: der Käufer behält 3% des gesamten Kaufpreises ein und zahlt diesen Betrag direkt an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die IRNR (Nicht Ansässigensteuer) des Verkäufers.
Wie die 3% Einbehaltung funktioniert
Zum Zeitpunkt der notariellen Urkunde (Escritura) behält der Käufer 3% des vereinbarten Kaufpreises ein. Dieser Betrag wird nicht an den Verkäufer gezahlt. Stattdessen reicht der Käufer Modelo 211 ein und zahlt die 3% innerhalb eines Monats nach dem Transaktionsdatum direkt an die Agencia Tributaria.
Konkretes Beispiel. Du kaufst eine Immobilie für 300.000 Euro von einem Nicht Ansässigen. Du zahlst 291.000 Euro an den Verkäufer und 9.000 Euro (3% von 300.000) an die Agencia Tributaria über Modelo 211. Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu erklären.
Wann Modelo 211 gilt
Modelo 211 gilt immer dann, wenn der Verkäufer für spanische Steuerzwecke nicht ansässig ist, unabhängig von der Staatsbürgerschaft. Es gilt für den Verkauf von Wohnungen, Häusern, Grundstücken, Garagen und Gewerbeimmobilien. Es spielt keine Rolle, ob der Käufer ansässig oder nicht ansässig ist. Die Pflicht liegt beim Käufer.
Die Verantwortung des Käufers
Als Käufer bist du gesetzlich für die Einbehaltung und Abführung der 3% verantwortlich. Wenn du das nicht tust, kann die Agencia Tributaria dich gesamtschuldnerisch für die unbezahlte IRNR des Verkäufers haftbar machen. Die Steuerbehörde hat ein Pfandrecht an der Immobilie selbst, was bedeutet, dass die Schuld dem Objekt folgt, auch nach dem Verkauf.
Du musst Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Escritura über die Agencia Tributaria sede electrónica einreichen.
Der nächste Schritt des Verkäufers
Nach dem Verkauf muss der Verkäufer innerhalb von drei Monaten Modelo 210 einreichen, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu erklären. Der Steuersatz auf den Gewinn beträgt 19% unabhängig vom Wohnsitzland. Die bereits über Modelo 211 gezahlten 3% werden angerechnet.
Was, wenn die 3% die Steuerschuld übersteigen
Das kommt häufig vor, besonders wenn der Verkäufer die Immobilie lange gehalten hat und der Kaufpreis hoch war. In diesen Fällen beantragt der Verkäufer eine Rückerstattung über Modelo 210. Bei Verkauf mit Verlust ist keine Kapitalertragsteuer fällig und die gesamte 3% Einbehaltung ist erstattungsfähig.
Häufige Fehler
Der häufigste Fehler ist, dass der Käufer von der 3% Pflicht nichts weiß. Kaufst du von einem Nicht Ansässigen und zahlst den vollen Preis ohne 3% einzubehalten, wirst du gesamtschuldnerisch haftbar. Der zweite Fehler ist verspätetes Einreichen. Der dritte ist die Verwechslung der 3% Einbehaltung mit der ITP (Grunderwerbsteuer), die der Käufer separat zahlt.
