Immobilie kaufen in Spanien: was Käufer 2026 wissen müssen

Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen

Ja. Sowohl EU als auch nicht EU Bürger können kaufen, und du musst kein Resident sein, um hier ein Zuhause zu besitzen. Die zwei praktischen Voraussetzungen sind eine NIE Nummer, deine spanische Steuer und Identitätsnummer, und meist ein spanisches Bankkonto für Zahlungen und Rechnungen. Nicht Residenten benennen außerdem einen steuerlichen Vertreter, der das Finanzamt für sie übernimmt.

Die Schlagzeile zur 100 Prozent Steuer, erklärt

Vielleicht hast du gelesen, dass Spanien nicht EU Käufer mit bis zu 100 Prozent des Immobilienwerts besteuern will. Hier lohnt sich Genauigkeit. Stand 2026 ist das ein Vorschlag, kein Gesetz, und es müsste erst ein formelles Gesetzgebungsverfahren durchlaufen, bevor es für irgendjemanden gilt. Vorerst bleiben ausländische Käufer willkommen und es gelten die bestehenden Steuerregeln unten. Wir aktualisieren diese Seite, falls sich die Lage ändert.

Der Kaufablauf, Schritt für Schritt

• Besorge deine NIE und eröffne ein spanisches Bankkonto, damit du Anzahlungen und Steuern zahlen kannst.

• Vereinbare den Kauf und unterschreibe einen contrato de arras, einen privaten Anzahlungsvertrag von meist rund 10 Prozent, der beide Seiten rechtlich bindet.

• Hole eine nota simple beim Registro de la Propiedad ein, um zu bestätigen, dass der Verkäufer Eigentümer ist, und um Schulden oder Lasten an der Immobilie zu sehen.

• Unterschreibe die escritura publica, die Eigentumsurkunde, vor einem Notar, der die Identitäten prüft und dass die Steuern gezahlt werden können.

• Trage die neue Urkunde auf deinen Namen beim Registro de la Propiedad ein.

• Zahle die Kaufsteuer innerhalb der Frist.

Die meisten Käufer nutzen einen gestor oder Anwalt für Papiere und Übersetzungen. Fehlt dir noch die Basis, dann decken unsere Leitfäden zur NIE und zur Kontoeröffnung die ersten beiden Schritte ab.

Steuern und Kosten beim Kauf

Die größte Variable ist die Kaufsteuer, und sie hängt davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt.

• Bestandsimmobilien tragen die Übertragungssteuer, die ITP, die je nach comunidad autonoma rund 6 bis 13 Prozent des Preises beträgt.

• Neubauten vom Bauträger tragen IVA von 10 Prozent plus eine Stempelsteuer, die AJD, statt der ITP.

• Notar, Grundbuch und gestor zusammen kommen meist auf etwa 1 bis 2 Prozent.

Eine sichere Faustregel ist, rund 10 bis 15 Prozent über dem Preis für Steuern und Kosten einzuplanen und danach den genauen Wert für deine Region und Immobilienart zu nehmen.

Die laufenden Kosten des Besitzes

Eine Immobilie zu besitzen bringt jährliche Kosten, die leicht unterschätzt werden. Die IBI ist die kommunale Grundsteuer, berechnet auf dem Katasterwert beim Catastro. Liegt dein Zuhause in einem Gebäude oder einer Anlage, zahlst du auch Beiträge an die comunidad de propietarios, und die meisten Orte erheben eine Müllgebühr.

Eine Steuer überrascht viele nicht Residenten. Selbst wenn du die Immobilie nie vermietest, erhebt Spanien eine fiktive Einkommensteuer auf Zweitwohnungen, jährlich erklärt über Modelo 210. Sie wird auf einen kleinen Prozentsatz des Katasterwerts berechnet, besteuert mit 19 Prozent für Bewohner der EU und des EWR und 24 Prozent für alle anderen. Vermietest du die Immobilie, wird stattdessen die Mieteinnahme besteuert.

Hypotheken für nicht Residenten

Spanische Banken vergeben Kredite an nicht Residenten, meist jedoch mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf als bei Residenten, oft rund 60 bis 70 Prozent des Preises oder der Bewertung. Du brauchst einen Einkommensnachweis und die Bank veranlasst eine Bewertung. Die Hypothek selbst, die hipoteca, wird gegen die Immobilie beim Registro de la Propiedad eingetragen.

Später verkaufen: Wertzuwachs und plusvalia

Beim Verkauf zahlt ein nicht Resident 19 Prozent auf den Gewinn, und der Käufer muss 3 Prozent des Preises einbehalten und als Vorauszahlung auf diese Rechnung an das Finanzamt abführen. Darüber liegt die plusvalia municipal, eine kommunale Steuer auf den Anstieg des Bodenwerts während deines Besitzes. Rechne beide ein, bevor du deinen Angebotspreis festlegst.

Wie eine Immobilie deinen Aufenthalt und deine Steuer berührt

Eine Immobilie zu kaufen macht dich für sich genommen noch nicht zum spanischen Residenten, und die Golden Visa, die beides einst verband, endete 2025. Was deine Steuerlage ändert, ist Zeit: verbringst du mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, wirst du auf dein weltweites Einkommen steuerpflichtig. Dann musst du womöglich auch Modelo 720 über ausländisches Vermögen einreichen. Klug ist außerdem ein spanisches Testament für Besitz hier.