Modelo 210: Nichtansaessigensteuer auf Immobilien in Spanien

Wer die Modelo 210 einreichen muss

Du reichst die Modelo 210 ein, wenn du nicht in Spanien steuerlich ansaessig bist, hier aber eine Immobilie besitzt oder bestimmte Einkuenfte aus einer spanischen Quelle erzielst. In der Praxis betrifft das alle, die weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien sind und ein Ferienhaus, eine vermietete Wohnung oder Grund besitzen. Deine NIE ist die Nummer, mit der Hacienda dich erfasst, und ein spanisches Bankkonto macht das Zahlen viel einfacher. Wohnst du den groessten Teil des Jahres in Spanien, bist du ansaessig und erklaerst dein weltweites Einkommen ueber die normale IRPF Erklaerung, nicht ueber die Modelo 210.

Fiktives Einkommen auf eine Zweitwohnung

Das ist der Teil, der viele ueberrascht. Selbst wenn du deine Immobilie nie vermietest und nur fuer den Urlaub nutzt, behandelt Spanien sie als Quelle eines Vorteils und besteuert dich dafuer. Das heisst fiktives Einkommen. Du musst keinen einzigen Euro verdient haben, damit die Rechnung kommt.

Die Bemessungsgrundlage ist ein kleiner Prozentsatz des valor catastral, des Katasterwerts, den die Catastro deiner Immobilie zuweist. Der Satz betraegt 1,1 Prozent dieses Werts, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren ueberprueft wurde, und 2 Prozent, wenn nicht. Darauf wendest du dann den Steuersatz an.

• Ansaessige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins zahlen 19 Prozent auf die fiktive Grundlage.

• Ansaessige aller anderen Laender zahlen 24 Prozent.

Ein kurzes Beispiel. Eine Zweitwohnung mit einem valor catastral von 150.000 Euro, kuerzlich ueberprueft, ergibt eine fiktive Grundlage von 1.650 Euro, also 1,1 Prozent. Ein in der EU ansaessiger Eigentuemer zahlt darauf 19 Prozent, rund 313 Euro im Jahr. Dieselbe Immobilie von jemandem ausserhalb der EU kostet 24 Prozent, rund 396 Euro. Die Betraege sind bescheiden, doch die Pflicht zur Einreichung ist echt, und Hacienda merkt, wenn eine Erklaerung fehlt.

Mieteinnahmen auf der Modelo 210

Vermietest du die Immobilie tatsaechlich, erklaerst du fuer diesen Zeitraum kein fiktives Einkommen mehr, sondern die echten Mieteinnahmen. Das Formular bleibt die Modelo 210, aber der Rhythmus aendert sich. Seit 2024 erlaubt die Agencia Tributaria fuer die meisten Faelle eine jaehrliche Buendelung, was die frueher vierteljaehrliche Pflicht deutlich vereinfacht hat.

• Ansaessige der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins zahlen 19 Prozent und duerfen Kosten abziehen, etwa Hypothekenzinsen, die IBI, Gemeinschaftskosten, Reparaturen und einen Teil der Abschreibung, anteilig zu den vermieteten Tagen.

• Nicht EU Ansaessige zahlen 24 Prozent auf die Bruttomiete und duerfen keine Kosten abziehen, was die tatsaechliche Last spuerbar schwerer macht.

Dieser Unterschied beim Abzug ist der wichtigste Grund, warum dein Wohnsitzland so viel ausmacht. Bei derselben Wohnung und derselben Miete kann ein EU Ansaessiger eine ganz andere Rechnung erhalten als jemand ausserhalb der EU. Besitzt du die Immobilie, ordnet unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien das groessere steuerliche Bild ein.

Veraeusserungsgewinn und die 3 Prozent Einbehaltung

Verkauft ein Nichtansaessiger eine spanische Immobilie, geschehen zwei Dinge gleichzeitig. Du zahlst 19 Prozent Steuer auf den Gewinn, die Differenz zwischen Kauf und Verkauf nach abzugsfaehigen Kosten. Und der Kaeufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Preises einzubehalten und direkt mit der Modelo 211 an Hacienda abzufuehren, als Vorauszahlung auf deinen Gewinn.

Diese 3 Prozent Einbehaltung ist keine zusaetzliche Steuer. Sie ist eine Vorauszahlung. Ist dein tatsaechlicher Gewinn niedriger als der einbehaltene Betrag, holst du die Differenz zurueck, indem du innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf eine Modelo 210 einreichst. Ist dein Gewinn hoeher, zahlst du den Rest. Viele Verkaeufer lassen das Geld liegen, einfach weil sie nicht wussten, dass sie es zurueckfordern duerfen.

Fristen, die du kennen musst

Die Modelo 210 folgt keinem einzigen sauberen Datum. Die Frist haengt davon ab, was du erklaerst.

• Fiktives Einkommen auf eine Zweitwohnung: die Erklaerung fuer ein Kalenderjahr reichst du waehrend des gesamten folgenden Kalenderjahres ein, das fiktive Einkommen fuer 2025 ist also bis zum 31. Dezember 2026 faellig.

• Mieteinnahmen, jaehrliche Buendelung: einzureichen im Januar nach dem Jahr, in dem die Miete erzielt wurde, wobei die ersten 20 Tage fuer die Zahlung per Lastschrift vorgesehen sind.

• Veraeusserungsgewinn beim Verkauf: innerhalb von drei Monaten nach dem Verkaufsdatum, gerechnet ab dem einen Monat, den der Kaeufer fuer die 3 Prozent Einbehaltung hat.

Da diese Termine vom normalen IRPF Kalender und von der Modelo 720 Meldepflicht abweichen, ist einer schnell verpasst, wenn du nur einmal im Jahr an die spanische Steuer denkst. Verspaetete Einreichung bringt Zuschlaege, eine Erinnerung im Kalender zahlt sich also aus.

Der Steuervertreter

Ein Steuervertreter ist eine Person oder Kanzlei in Spanien, die als dein Ansprechpartner gegenueber der Steuerbehoerde auftritt. Fuer die meisten in der EU ansaessigen Eigentuemer ist ein Vertreter nicht mehr Pflicht, doch viele bestellen trotzdem einen, weil Hacienda damit eine spanische Adresse fuer Mitteilungen hat, die du sonst aus dem Ausland ueberwachen muesstest. Fuer Ansaessige von Laendern ausserhalb der EU und des EWR ohne Abkommen ueber Informationsaustausch kann ein Vertreter vorgeschrieben sein.

Ob du einen nutzt oder nicht, du willst ein spanisches Bankkonto, damit die Steuer sauber gezahlt oder erstattet werden kann, und du willst deine IBI Belege und Katasterangaben aufbewahren, denn die Modelo 210 stuetzt sich auf genau dieselben Immobiliendaten.