Renta Imputada: die Steuer auf eine Immobilie, die du nicht vermietest

Was renta imputada wirklich bedeutet

Besitzt du eine Immobilie in Spanien, wohnst dort aber nicht und vermietest sie auch nicht, will die Agencia Tributaria trotzdem jedes Jahr etwas von dir wissen. Keine Mieteinnahmen, denn die gibt es nicht, sondern das, was das spanische Steuerrecht renta imputada nennt, also zugerechnetes Einkommen. Das klingt beim ersten Hören seltsam. Du hast keinen einzigen Euro mit der Immobilie verdient, und trotzdem behandelt dich das Finanzamt so, als hättest du es getan, nur weil du Eigentümer bist und die Immobilie theoretisch nutzen oder daraus Vorteil ziehen könntest.

Das betrifft nicht in Spanien ansässige Eigentümer, deren spanische Immobilie den größten Teil des Jahres leer steht oder nur privat genutzt wird, etwa eine Ferienwohnung, die die Familie zweimal im Jahr besucht. Sobald diese Immobilie keinerlei Mieteinnahmen erzeugt, geht Spanien von einem fiktiven Vorteil allein durch den Besitz aus, und dieser Vorteil wird über die IRNR besteuert, die Einkommensteuer für nicht ansässige Personen. Erklärt und bezahlt wird das über Modelo 210, dasselbe Formular, das auch für andere Kategorien von Einkommen nicht ansässiger Personen genutzt wird, darunter tatsächliche Mieteinnahmen, wenn eine Immobilie vermietet wird. Renta imputada wird getrennt von einer eventuellen Steuer auf Mieteinnahmen erklärt, und beides sollte niemals vermischt oder im selben Erklärungszeitraum zusammengefasst werden.

Es lohnt sich, genau zu sein, wen das betrifft. Wird deine spanische Immobilie das ganze Jahr über vermietet, erklärst du diese Mieteinnahmen unter einer anderen Position von Modelo 210, und renta imputada gilt grundsätzlich nicht für die Zeiträume, in denen vermietet wurde. Steht die Immobilie leer, oder nutzen du und deine Familie sie, ohne sie an jemanden zu vermieten, dann greift renta imputada. Viele Eigentümer, die eine Immobilie rein als Feriendomizil gekauft haben, ohne jemals vermieten zu wollen, sind überrascht, dass trotzdem eine Steuerforderung auf sie wartet.

Warum Spanien eine Immobilie besteuert, die du nicht vermietest

Die Logik hinter renta imputada ist älter, als die meisten Eigentümer denken, und sie gilt übrigens nicht nur für nicht ansässige Personen. Das spanische Steuerrecht behandelt eine Zweitimmobilie, egal ob im Besitz einer ansässigen oder nicht ansässigen Person, schon lange als Quelle eines impliziten Vorteils. Der Gedanke dahinter ist, dass der Besitz einer Immobilie zusätzlich zum Hauptwohnsitz einem etwas Wertvolles verschafft, ganz gleich ob man es zu Geld macht oder nicht. Man könnte vermieten, man könnte verkaufen, oder man genießt einfach, jederzeit einen Ort in Spanien zu haben, an den man gehen kann. Das Finanzamt entschied vor Jahrzehnten, dass dieser schlummernde Wert eine bescheidene, fiktive Steuer verdient, statt vollständig steuerfrei zu bleiben, nur weil kein Geld fließt.

Bei ansässigen Personen taucht das in der IRPF auf, der regulären Einkommensteuer, als zusätzlicher Posten neben anderem Einkommen. Bei nicht ansässigen Personen erscheint es als eigene Erklärung über Modelo 210 innerhalb des IRNR Rahmens, weil nicht ansässige Personen überhaupt nicht Teil des gewöhnlichen IRPF Systems sind. So oder so bleibt das Prinzip gleich: Spanien lässt eine ungenutzte oder privat genutzte Zweitimmobilie nicht vollständig aus der Steuerbemessung heraus.

Wichtig ist auch, dass das keine Maßnahme ist, die speziell auf ausländische Eigentümer zielt. Sie gilt genauso für eine in Spanien ansässige Person, die eine Ferienwohnung in Alicante besitzt, während sie in Madrid lebt. Nicht ansässige Eigentümer erleben es lediglich über ein anderes Formular und einen anderen Erklärungskalender, und genau dort entsteht ein Großteil der Verwirrung.

Wie der Prozentsatz des zugerechneten Einkommens berechnet wird

Die allgemeine Regel: 2 Prozent des valor catastral

Ausgangspunkt der Berechnung ist der valor catastral der Immobilie, der behördliche Wert, den das örtliche Katasteramt festlegt und der meist deutlich unter dem Marktwert liegt und auf dem jährlichen IBI Bescheid erscheint. Als allgemeine Regel wird das zugerechnete Einkommen mit 2 Prozent dieses valor catastral berechnet. Diese Zahl, nicht der Marktwert und nicht der gezahlte Kaufpreis, fließt in die Berechnung von Modelo 210 ein, und darauf wird anschließend der geltende IRNR Satz angewendet, um den tatsächlich fälligen Steuerbetrag zu ermitteln.

Der ermäßigte Satz von 1,1 Prozent, und warum 2026 noch nicht sicher ist

Es gibt einen niedrigeren Satz von 1,1 Prozent, der aber nicht automatisch für jede Immobilie gilt. Er ist Immobilien vorbehalten, deren valor catastral im Rahmen eines kollektiven Bewertungsverfahrens neu festgesetzt wurde, das am oder nach dem 1. Januar 2012 in Kraft trat. In der Praxis hängt der ermäßigte Satz also vollständig davon ab, wann deine Gemeinde zuletzt eine Katasterneubewertung durchgeführt hat, was sich von Ort zu Ort deutlich unterscheidet und keineswegs automatisch für dich gilt. Zwei fast identische Ferienwohnungen in benachbarten Gemeinden können am Ende auf unterschiedlichen Sätzen landen, allein weil ihre Gemeinden die Katasterwerte in unterschiedlichen Jahren neu festgesetzt haben.

An dieser Stelle zählt Ehrlichkeit mehr als Bequemlichkeit. Zum 23. September 2026 besagt die eigene, zuletzt im März 2026 aktualisierte Auslegung der Agencia Tributaria zu diesem ermäßigten Satz ausdrücklich, dass die 1,1 Prozent für die Steuerjahre 2023, 2024 und 2025 gelten, sofern die Immobilie die Bewertungsbedingung erfüllt. Was ab 2026 gilt, wird dort noch nicht gesagt. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Textes gibt es keine veröffentlichte Bestätigung, dass der Satz von 1,1 Prozent über 2025 hinaus weiterläuft, und ebenso wenig eine Bestätigung, dass er automatisch auf 2 Prozent zurückspringt. Das ist ein tatsächlich offener Punkt in der aktuellen Auslegung und keine Kleinigkeit, die hier unterschlagen wird. Fällt deine Immobilie derzeit unter den ermäßigten Satz, ist es der verantwortungsvolle Weg, wenn du das zugerechnete Einkommen für 2026 erklärst, zu diesem Zeitpunkt erneut die Auslegung der Agencia Tributaria zu prüfen oder den geltenden Satz mit einem gestor abzuklären, statt einfach eines der beiden Ergebnisse anzunehmen. Angesichts des Unterschieds, den 2 Prozent gegenüber 1,1 Prozent bei der endgültigen Steuerlast ausmachen, ist das keine Kleinigkeit, bei der man raten sollte.

Eine Wohnung in Torrevieja, die den größten Teil des Jahres leer steht

Nimm ein deutsches Paar, das vor einigen Jahren eine Zweizimmerwohnung in Torrevieja gekauft hat. Sie sind dort sechs bis sieben Wochen im Jahr, verteilt auf den Sommer und eine Zeit um Weihnachten, und den Rest der Zeit steht die Wohnung einfach da, Möbel abgedeckt, Rollläden unten. Vermietet haben sie nie, teils weil sie es schätzen, dass die Wohnung immer für sie bereit ist, teils weil sie sich nie dazu durchgerungen haben, sich bei der regionalen Tourismusbehörde als Ferienvermietung zu registrieren.

Weil die Wohnung keinerlei Mieteinnahmen erzeugt, besteht die spanische Steuerpflicht des Paares jedes Jahr aus renta imputada, nicht aus einer Erklärung von Mieteinnahmen. Ihr gestor entnimmt den valor catastral dem IBI Bescheid, prüft, ob Torrevieja eine qualifizierende Katasterneubewertung hatte, die sie auf den Satz von 1,1 Prozent statt der üblichen 2 Prozent bringen würde, und berechnet das zugerechnete Einkommen entsprechend. Auf diesen Betrag wird dann der geltende IRNR Satz angewendet, um den auf Modelo 210 fälligen Betrag zu ermitteln.

Was Paare wie dieses oft überrascht, ist nicht die Berechnung selbst, sobald sie erklärt wurde, sondern die Annahme, dass eine leere Immobilie nichts kostet, weil sie nichts einbringt. Wichtig ist auch, dass sie, sollten sie die Wohnung jemals für einen Teil des Jahres vermieten, selbst für nur wenige Wochen, diese Mieteinnahmen für diese Zeiträume separat erklären müssten, während renta imputada weiterhin für die Monate gilt, in denen sie leer stand. Beide Pflichten bestehen nebeneinander, die eine ersetzt die andere nicht. Ihre Situation ist unter nicht ansässigen Eigentümern an der Costa Blanca und der Costa del Sol ziemlich gewöhnlich, wo ein großer Teil des im Ausland gehaltenen Eigentums genau so genutzt wird, für den eigenen Urlaub statt als einkommensbringende Vermietung.

Modelo 210 für zugerechnetes Einkommen einreichen: altes Zeitfenster gegen neues Zeitfenster

Das alte Zeitfenster, für Einkommen aus 2025 weiterhin gültig

Bisher lief das Zeitfenster für eine Modelo 210 Erklärung zugerechneten Einkommens vom 1. Januar bis zum 31. Dezember des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem das Einkommen entstanden ist. Zugerechnetes Einkommen, das 2025 entstanden ist, wird also jederzeit zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 erklärt und bezahlt. Dieses Zeitfenster ist derzeit offen und bleibt von der unten beschriebenen Änderung unberührt. Eigentümer mit zugerechnetem Einkommen aus 2025 sollten dieses Jahr, 2026, genau wie bisher als ihr Erklärungsjahr behandeln.

Das neue Zeitfenster, das für Einkommen aus 2026 gilt

Die Orden HAC/623/2026, veröffentlicht im BOE am 12. Juni 2026, ändert das Zeitfenster für zugerechnetes Einkommen für die Zukunft. Beginnend mit zugerechnetem Einkommen, das im Steuerjahr 2026 entsteht, verschiebt sich das Zeitfenster auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres, statt ab dem 1. Januar. Praktisch bedeutet das, dass zugerechnetes Einkommen aus 2026 zwischen dem 1. April 2027 und dem 31. Dezember 2027 erklärt und bezahlt wird, nicht bereits ab dem 1. Januar 2027, wie es die alte Regel nahegelegt hätte.

Der Unterschied ist wichtig, weil die beiden Steuerjahre im Kalender direkt aufeinanderfolgen, aber unterschiedlichen Regeln folgen. Zugerechnetes Einkommen aus 2025 behält das alte Zeitfenster, das jetzt bis Ende 2026 offen ist. Zugerechnetes Einkommen aus 2026 folgt dem neuen Zeitfenster, das erst im April 2027 öffnet. An der Berechnung des zugerechneten Einkommens selbst ändert sich nichts, nur daran, wann die entsprechende Modelo 210 Erklärung eingereicht werden kann.

Warum diese Änderung des Zeitfensters wirklich wichtig ist

Das eigentliche Risiko ist nicht eine verspätete Abgabe, sondern dass man falsch einschätzt, mit welchem Steuerjahr man es zu tun hat, und daraus den falschen Schluss zieht. Ein Eigentümer, der Anfang 2027 hört, dass das Modelo 210 Zeitfenster für zugerechnetes Einkommen noch nicht geöffnet ist, könnte durchaus annehmen, bereits eine Frist verpasst zu haben. Tatsächlich ist, wenn dieser Eigentümer an zugerechnetes Einkommen aus 2026 denkt, überhaupt keine Frist verstrichen, denn das Zeitfenster für Einkommen aus 2026 beginnt nach der neuen Regelung erst am 1. April 2027. Umgekehrt muss ein Eigentümer, der noch zugerechnetes Einkommen aus 2025 nachreicht, daran denken, dass dafür das alte Zeitfenster gilt, das am 31. Dezember 2026 schließt, unabhängig davon, was sich für Einkommen aus 2026 und später ändert.

Diese Art von Terminverwirrung kam schon unter dem alten System vor, bei dem Eigentümer gelegentlich versehentlich für das falsche Steuerjahr erklärten. Mit einem zweiten, später beginnenden Zeitfenster für ein anderes Steuerjahr steigt genau diese Verwechslungsgefahr, besonders bei Eigentümern, die nur einmal im Jahr erklären und die zugrunde liegende Regelung nicht eng verfolgen. Die sicherste Angewohnheit ist, die Frage der Erklärung immer zuerst an ein konkretes Entstehungsjahr zu knüpfen, 2025 oder 2026, und erst danach zu fragen, welches Zeitfenster für dieses Jahr gilt, statt anzunehmen, dass das laufende Kalenderjahr die Antwort automatisch liefert.

Es lohnt sich auch, beim neuen Zeitfenster etwas Geduld einzuplanen. Weil es erst am 1. April statt am 1. Januar öffnet, müssen Eigentümer, die es gewohnt sind, früh im Jahr für den vorherigen Zeitraum zu erklären, sobald es um zugerechnetes Einkommen aus 2026 geht, einfach drei zusätzliche Monate warten. Das ist vor allem eine Gewohnheitsänderung, aber genau bei Gewohnheiten entstehen Fehler bei der Abgabe meistens.

Wo zugerechnetes Einkommen im größeren IRNR Bild steht

Renta imputada ist nur ein Teil dessen, was unter die IRNR fällt. Derselbe Rahmen für die Einkommensteuer nicht ansässiger Personen deckt auch tatsächliche Mieteinnahmen ab, die anders besteuert werden und, für nicht ansässige Personen außerhalb der EU oder des EWR, ohne die Abzüge, die Personen aus der EU oder dem EWR zur Verfügung stehen. Eine Immobilie kann innerhalb eines einzigen Jahres sogar zwischen beiden Kategorien wechseln, wenn sie für einen Teil des Jahres vermietet und den Rest der Zeit leer oder privat genutzt wird. In diesem Fall können für dasselbe Jahr sowohl eine Erklärung der Mieteinnahmen als auch eine renta imputada Erklärung nötig sein, jeweils für unterschiedliche Zeiträume.

Hast du bereits eine Ferienimmobilie in Spanien und möchtest verstehen, wie die Mieteinnahmenseite von Modelo 210 funktioniert, einschließlich der Unterschiede zum hier behandelten zugerechneten Einkommen, lohnt sich auch der Begleitartikel dazu, wie du als Ferienhausbesitzer deine spanische Steuer meldest. Eine ausführlichere Erklärung des Formulars selbst bietet unsere Modelo 210 Referenzseite, und der Wörterbucheintrag zu renta imputada ist ein guter Ort, um die Definition schnell nachzuschlagen, wann immer du eine Auffrischung brauchst.

All das muss nicht abschreckend wirken. Die meisten Eigentümer in der renta imputada Situation zahlen jedes Jahr einen bescheidenen Betrag, berechnet auf Basis eines Wertes, der meist weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt. Was tatsächlich Probleme verursacht, ist nicht die Steuer selbst, sondern die Unsicherheit rund um die genauen Sätze und Termine in Jahren mit regulatorischen Änderungen, so wie Spanien sie gerade mit dem Zeitfenster für 2026 und der offenen Frage zum Satz von 1,1 Prozent durchläuft. Beide Punkte jedes Jahr aktiv zu prüfen, statt sich auf das zu verlassen, was man vom Vorjahr zu wissen glaubt, ist die nützlichste Angewohnheit, die sich eine nicht in Spanien ansässige Eigentümerin oder ein solcher Eigentümer aneignen kann.