Modelo 210 für Besitzer eines Ferienhauses in Spanien

Warum du als Nichtansässiger trotzdem eine Erklärung abgibst

Die Modelo 210 ist das Formular für die Impuesto sobre la Renta de no Residentes, die Einkommensteuer für Nichtansässige, oft abgekürzt als IRNR. Der Gedanke dahinter ist einfach. Du wohnst steuerlich in Deutschland, besitzt aber eine Immobilie in Spanien, und auf die Einnahmen aus diesem Besitz möchte der spanische Staat Steuer erheben. Das gilt, ob du das Haus vermietest oder nicht. Vermietest du es, gibt es echte Mieteinnahmen. Vermietest du es nicht, rechnet Spanien mit einer fiktiven Einnahme, und gerade diesen zweiten Teil übersehen viele.

Es ist keine Erklärung, die du einmal abgibst und danach vergessen kannst. Solange das Haus auf deinen Namen läuft und du in Deutschland wohnst, kehrt die Pflicht jedes Jahr zurück. Das klingt schwerer, als es in der Praxis ist, aber du solltest es vom Moment der Schlüsselübergabe an einplanen.

Die fiktive Einnahme auf ein leeres Haus (renta imputada)

Die renta imputada ist für die meisten Ferienhausbesitzer der Kern der Sache. Spanien geht davon aus, dass dir eine Zweitwohnung einen Vorteil verschafft, auch wenn sie den größten Teil des Jahres leer steht, und besteuert deshalb einen festen Prozentsatz der valor catastral, des Katasterwerts der Immobilie. Dieser Prozentsatz beträgt 1,1 Prozent, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, und 2 Prozent, wenn das nicht der Fall war. Auf diesen Betrag zahlst du dann den Steuersatz.

Ein Beispiel macht es greifbar. Angenommen, deine Wohnung an der Costa Blanca hat eine valor catastral von 90.000 Euro und dieser Wert wurde kürzlich überprüft, dann rechnest du mit 1,1 Prozent. Das sind 990 Euro fiktive Einnahme für das ganze Jahr. Darauf zahlst du als Bürger der EU 19 Prozent, also rund 188 Euro Steuer für dieses Jahr. Kein riesiger Betrag, aber eine Pflicht, die jedes Jahr wiederkehrt und auf die dich die Agencia Tributaria ansprechen kann, wenn du sie auslässt.

Wo du den valor catastral findest

Die valor catastral steht auf dem Bescheid der IBI, der kommunalen Grundsteuer, die du jedes Jahr vom ayuntamiento bekommst. Nimm diesen Bescheid zur Hand und du hast die Zahl, die du für die Berechnung brauchst. Bist du unsicher, ob der Wert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, steht das in der Regel ebenfalls in den kommunalen Daten, und dein Berater kann es für dich nachsehen.

Der Satz: 19 Prozent für Bürger der EU und des EWR

Für dich als Deutscher beträgt der Satz 19 Prozent. Das gilt für Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums. Bürger von außerhalb der EU und des EWR zahlen 24 Prozent, es kommt also darauf an, wer wo wohnt. Da Deutschland in der EU liegt, fällst du in die günstigere Gruppe. Dieser Satz von 19 Prozent gilt sowohl für die fiktive Einnahme eines leeren Hauses als auch für die Nettomiete, wenn du die Immobilie vermietest.

Was gilt, wenn du das Haus vermietest

Vermietest du dein Ferienhaus, etwa ein paar Monate im Jahr an Touristen, ändert sich das Bild. Dann meldest du die tatsächliche Mieteinnahme statt der fiktiven Einnahme für den vermieteten Zeitraum. Der Vorteil für Bürger der EU und des EWR ist, dass du Kosten abziehen darfst, die mit der Vermietung zusammenhängen, anteilig zum Zeitraum der Vermietung. Dazu gehören ein Teil der Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung und die IBI. Auf das Nettoergebnis zahlst du dann 19 Prozent. Für die Monate, in denen das Haus leer stand, gilt für denselben Zeitraum wieder die renta imputada.

Fristen und wie oft du abgibst

Die Erklärung über die fiktive Einnahme eines Jahres gibst du im folgenden Jahr ab. Die Einnahme für 2025 meldest du also 2026, mit dem 31. Dezember dieses folgenden Jahres als Frist. Für Mieteinnahmen ist die Erklärung seit 2024 jährlich statt vierteljährlich, was die Sache übersichtlicher macht. Die genauen Termine können je nach Situation und Jahr abweichen, und deshalb ist es klug, die aktuellen Fristen bei der Agencia Tributaria oder bei deinem Steuerberater zu bestätigen, bevor du abgibst. Ehrlich gesagt ist das genau die Art Detail, die sich gelegentlich ändert, also ist es nicht ratsam, blind auf ein Datum aus einem alten Artikel zu vertrauen.

Jeder Eigentümer gibt einzeln ab

Besitzt ihr das Haus gemeinsam, du und dein Partner je zur Hälfte, dann gibt jeder von euch eine eigene Modelo 210 für den eigenen Anteil ab. Die spanische Erklärung folgt dem Eigentum, nicht dem Haushalt. Zwei Eigentümer bedeuten also zwei Erklärungen, jede über die Hälfte der fiktiven Einnahme oder der Miete. Das ist gut zu wissen, denn es erklärt, warum ein Ehepaar mit einer gemeinsamen Wohnung zwei Formulare statt einem sieht.

Die Rolle eines steuerlichen Vertreters (representante fiscal)

Für Bürger der EU und des EWR ist ein representante fiscal, ein steuerlicher Vertreter in Spanien, nicht verpflichtend. Trotzdem entscheiden sich viele deutsche Besitzer für einen gestor oder einen asesor fiscal. Der Grund ist praktisch: die Erklärung ist auf Spanisch, verlangt die richtige Rechnung mit der valor catastral und den richtigen Prozentsätzen, und du willst vermeiden, dass ein kleiner Fehler Jahre später zu einer Nachzahlung mit Zinsen führt. Ein Vertreter kann die jährliche Erklärung übernehmen und behält die Fristen im Blick. Pflicht ist es also nicht, aber für alle, die kein Spanisch sprechen oder keine Lust auf die Recherche haben, ist es oft das Geld wert.

Und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien

Vielleicht fragst du dich, ob du jetzt in zwei Ländern auf dasselbe Haus zahlst. Hier kommt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien ins Spiel. Das Abkommen verteilt die Besteuerungsrechte und vermeidet eine Doppelbesteuerung, sodass die spanische Steuer auf deine Zweitwohnung in Deutschland nach den Regeln des Abkommens angerechnet oder freigestellt wird. Wie das genau ausfällt, hängt von deiner persönlichen Situation ab. Ohne deine NIE geht bei alldem übrigens nichts, denn diese Nummer steht auf jeder Erklärung und auf dem Bescheid.