3 Prozent Einbehalt in Spanien: So Funktioniert Modelo 211 Beim Verkauf

Warum der Käufer zahlt, und nicht du

Das ist der Teil, der fast jeden überrascht. Die Kapitalertragsteuer beim Verkauf spanischer Immobilien liegt im Prinzip in der Verantwortung des Verkäufers. Aber Spanien hat ein praktisches Problem mit nicht ansässigen Verkäufern: Sobald das Geld angekommen ist und der Verkäufer das Land verlässt, wird es schwierig, teuer und oft aussichtslos, die Steuer noch einzutreiben. Deshalb verlagert das Gesetz die Aufgabe, einen ersten Teil dieser Steuer einzuziehen, auf jemanden, den Spanien tatsächlich erreichen kann, den Käufer, der meist noch im Land ist, beim Notar sitzt, und gut greifbar bleibt.

Beim Notartermin zahlt dir der Käufer nicht den vollen Preis aus, um dann darauf zu vertrauen, dass du die Steuer später selbst regelst. Er berechnet 3 Prozent des gesamten vereinbarten Preises, behält diesen Betrag ein, und zahlt ihn direkt an die Steuerbehörde in deinem Namen, mit Modelo 211. Du bekommst die restlichen 97 Prozent. Denk an Marieke und Tom, ein niederländisches Paar, das seine Wohnung bei Alicante für 220.000 Euro verkauft. Beim Notar überweist der Käufer 213.400 Euro auf ihr Konto, und zahlt die restlichen 6.600 Euro direkt an die Agencia Tributaria. Marieke und Tom sehen diese 6.600 Euro nie, und das müssen sie auch nicht, denn das Geld war nie dazu gedacht, bei ihnen zu bleiben. Es ist eine Vorauszahlung auf Steuern, die sie vielleicht schulden, vielleicht auch nicht.

Keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf das, was du wirklich schuldest

Das Wichtigste, was du über die 3 Prozent verstehen musst, ist, was sie nicht sind. Sie sind keine endgültige Steuer, und sie werden nicht auf deinen Gewinn berechnet. Sie werden auf den gesamten Verkaufspreis berechnet, brutto, egal ob du an der Immobilie ein Vermögen verdient hast oder gerade so kostendeckend verkauft hast. Spanien nennt das eine Zahlung auf Rechnung, eine Vorauszahlung auf das, was deine tatsächliche Kapitalertragsteuer am Ende wirklich ist, sobald sie korrekt berechnet wurde.

Diese echte Steuerschuld wird anders berechnet, und später. Deine tatsächliche Kapitalertragsteuer basiert auf deinem Gewinn, dem Verkaufspreis abzüglich deiner nachgewiesenen Anschaffungskosten, der Erwerbsteuer, die du beim damaligen Kauf gezahlt hast, nachgewiesener Verbesserungskosten, und deiner Verkaufskosten wie Makler und Anwaltskosten. Sobald dieser Gewinn feststeht, wird er mit 19 Prozent besteuert, wenn du steuerlich in der EU oder im EWR ansässig bist, oder mit 24 Prozent, wenn nicht. Dieser Unterschied zwischen 19 und 24 Prozent ist größer, als die meisten erwarten, und er bedeutet, dass zwei Verkäufer mit exakt demselben Gewinn am Ende ganz unterschiedliche Beträge schulden können, je nachdem, wo sie leben.

Wie Modelo 211 im Hintergrund wirklich funktioniert

Die eigentliche Mechanik liegt fast vollständig beim Käufer, und genau deshalb verstehen Verkäufer sie so selten. Innerhalb eines Monats nach dem Notartermin, dem Tag, an dem du unterschreibst, muss der Käufer Modelo 211 einreichen und die einbehaltenen 3 Prozent direkt an die Agencia Tributaria zahlen. In der Praxis übernimmt das meist der Notar oder Rechtsberater des Käufers als Teil des Abschlusses, nicht etwas, das der Käufer selbst am Schalter des Finanzamts erledigt.

Sobald es eingereicht und bezahlt ist, muss dir der Käufer eine gestempelte Kopie von Modelo 211 aushändigen. Das ist keine Höflichkeit. Es ist dein Beweis, dass der Einbehalt tatsächlich stattgefunden hat und die Steuerbehörde erreicht hat, und du brauchst ihn später, um diesen Betrag mit deiner eigenen Kapitalertragsteuer zu verrechnen. Taucht diese gestempelte Kopie beim Notartermin nicht auf, frag danach. Ohne diesen Beweis wird es deutlich komplizierter, deinen Anteil dieser 3 Prozent zurückzuholen, als es sein müsste.

Kaum Gewinn, oder sogar Verlust, und trotzdem verlierst du die 3 Prozent zuerst

Weil der Einbehalt auf dem Bruttopreis berechnet wird und nicht auf einem Gewinn, gilt er auch für Verkäufer, die kaum Gewinn gemacht haben, oder sogar mit Verlust verkaufen. Das überrascht Menschen immer wieder, und es lohnt sich, dabei kurz innezuhalten, denn auf den ersten Blick wirkt es ziemlich unfair.

Nimm Klaus, einen deutschen Rentner, der 2007 eine Finca bei Ronda für 300.000 Euro kaufte, kurz bevor sich der Markt drehte. 2026 verkauft er sie schließlich für 280.000 Euro, nominal ein Verlust von 20.000 Euro. Er hat keinerlei Gewinn gemacht, und schuldet technisch gesehen keine Kapitalertragsteuer. Trotzdem behält der Käufer 3 Prozent von 280.000 Euro ein, das sind 8.400 Euro, und zahlt sie an die Agencia Tributaria, genau wie es das Gesetz verlangt. Klaus bekommt dieses Geld nicht automatisch zurück. Er muss es aktiv zurückfordern.

Geld zurückbekommen, oder die Differenz nachzahlen, über Modelo 210

Hier erledigt der Verkäufer endlich seinen eigenen Papierkram. Du reichst Modelo 210 ein, um deinen tatsächlichen Veräußerungsgewinn zu erklären, den echten Verkaufspreis abzüglich deiner Kosten, und um festzustellen, was du wirklich schuldest. Was die Agencia Tributaria bereits über das Modelo 211 des Käufers erhalten hat, gilt als Anzahlung auf diesen endgültigen Betrag.

Stellt sich heraus, dass die einbehaltenen 3 Prozent höher sind als das, was du wirklich schuldest, was häufig der Fall ist bei wenig Gewinn, keinem Gewinn, oder einem klaren Verlust, dann forderst du die Differenz über dieselbe Modelo 210 Erklärung zurück. Klaus aus dem Beispiel oben würde mit Modelo 210 seinen Verlust erklären, und die vollen 8.400 Euro zurückbekommen, die einbehalten wurden, weil er nichts schuldet.

Sind die einbehaltenen 3 Prozent niedriger als das, was du schuldest, zahlst du die Differenz mit derselben Erklärung nach. Denk an Sarah, eine britische Verkäuferin, die seit dem Brexit steuerlich nicht mehr in der EU oder im EWR ansässig ist, und ein Stadthaus auf Mallorca verkauft, das sie für 250.000 Euro kaufte und jetzt für 300.000 Euro verkauft, ein Gewinn von 50.000 Euro. Bei ihrem Satz von 24 Prozent schuldet sie 12.000 Euro Kapitalertragsteuer. Der Käufer behielt nur 9.000 Euro ein, 3 Prozent des Preises von 300.000 Euro, also muss Sarah bei ihrer Modelo 210 Erklärung weitere 3.000 Euro an die Agencia Tributaria nachzahlen.

Vergleiche das mit Anke, einer deutschen Verkäuferin und damit steuerlich in der EU ansässig, die 2015 eine Wohnung in Torrevieja für 180.000 Euro kaufte und sie 2026 für 210.000 Euro verkauft, ein Gewinn von 30.000 Euro. Bei ihrem Satz von 19 Prozent schuldet Anke 5.700 Euro. Der Käufer behielt 6.300 Euro ein, 3 Prozent des Preises von 210.000 Euro, also bekommt Anke 600 Euro zurück, sobald ihre Modelo 210 Erklärung bearbeitet ist. Ob am Ende eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung steht, hängt vollständig von deinen eigenen Zahlen ab, deinem steuerlichen Wohnsitz, und davon, wie groß dein tatsächlicher Gewinn ist, deshalb lohnt es sich, deine eigenen Zahlen durchzurechnen, bevor du von einem der beiden Ergebnisse ausgehst.

Den Notartermin einplanen, denn dein Erlös fällt geringer aus als der Kaufpreis

Die praktische Lehre daraus ist einfach, und sie zählt mehr als die rechtliche Erklärung. Egal was in deinem Vertrag steht, plane deine Finanzen nicht um den vollen Betrag am Tag des Notartermins herum. Du bekommst 97 Prozent auf dein Konto, und die restlichen 3 Prozent gehen direkt an die Steuerbehörde, bevor du sie überhaupt siehst. Verlässt du dich auf den vollen Erlös, um anderswo etwas zu kaufen, Umzugskosten zu decken, oder einfach eine Schuld zu begleichen, plane diese Lücke von 3 Prozent von Anfang an ein, nicht erst, wenn du beim Notar stehst und dich fragst, wo der Rest deines Geldes geblieben ist.

Die zweite Lehre ist genauso wichtig. Erwartest du eine Rückerstattung, weil dein tatsächlicher Gewinn klein oder null ist, ist dieses Geld nicht verloren, aber es steht auch nicht sofort zur Verfügung. Es bleibt bei der Agencia Tributaria, bis du Modelo 210 einreichst und die Rückerstattung bearbeitet wird, also betrachte es als Geld, das du später zurückbekommst, nicht als Geld, das du eine Woche nach dem Notartermin schon ausgeben kannst.

Was passiert, wenn der Käufer nicht einbehält

Manchmal behält ein Käufer, meist aus Unerfahrenheit und nicht aus Absicht, die 3 Prozent nicht korrekt ein oder zahlt sie nicht rechtzeitig. In diesem Fall lässt das spanische Steuerrecht diese Schuld nicht einfach verschwinden. Der unbezahlte Betrag kann an der Immobilie selbst hängen bleiben, ein Konzept, das als affeccion real bekannt ist, was bedeutet, dass die Steuerbehörde die Immobilie in Anspruch nehmen kann, um das Geschuldete einzutreiben, sogar bei einem späteren Eigentümer, der mit dem ursprünglichen Verkauf nichts zu tun hatte.

Genau deshalb behandeln erfahrene Notare und sorgfältige Käufer Modelo 211 als nicht verhandelbar und nicht als optionalen Papierkram. Ein Käufer, der es auslässt, riskiert nicht nur eine Strafe für sich selbst, er hinterlässt auch eine Belastung auf der gerade gekauften Immobilie, und das ist wohl das Letzte, was jemand bei einem Kauf will, den er behalten oder später weiterverkaufen möchte. Verkaufst du selbst, lohnt es sich zu prüfen, ob dein Käufer, oder dessen Notar, wirklich rechtzeitig einreicht und zahlt, und dass du die gestempelte Kopie als Beweis erhältst.