Steuerbefreiung beim Hausverkauf in Spanien: Hauptwohnsitz und ab 65

Diese Steuerbefreiungen gelten für Ansässige, nicht für Besitzer einer Ferienwohnung

Bevor es weitergeht, solltest du verstehen, für wen diese drei Steuerbefreiungen eigentlich gedacht sind. Alle drei setzen steuerlichen Wohnsitz in Spanien voraus, also echten steuerlichen Wohnsitz nach spanischem Recht, nicht einfach den Besitz einer spanischen Immobilie und ein paar Wochen im Jahr dort. Zwei der drei setzen zudem voraus, dass die verkaufte Immobilie die vivienda habitual des Verkäufers war, sein echter Hauptwohnsitz, der Ort, an dem er tatsächlich Tag für Tag gelebt hat, nicht eine Ferienwohnung, die für den Augustbesuch blitzblank gehalten wurde.

Genau hier geht es bei vielen niederländischen und deutschen Zweitwohnsitzbesitzern schief. Stell dir ein niederländisches Paar vor, das vor fünfzehn Jahren eine Wohnung in Torrevieja gekauft hat, dort sechs bis acht Wochen im Jahr verbringt, sie den Rest der Zeit vermietet, und sie als ihr spanisches Zuhause betrachtet. Bleiben sie steuerlich in den Niederlanden ansässig, und war die Wohnung nach der Prüfung der Agencia Tributaria nie ihr echter Hauptwohnsitz, gilt keine der drei Steuerbefreiungen in diesem Artikel für sie. Beim Verkauf werden sie als Nichtansässige auf den vollen Gewinn besteuert, ohne Erleichterung für eine Reinvestition und ohne Erleichterung wegen ihres Alters. Es ist eines der teureren Missverständnisse bei der spanischen Immobilienbesteuerung, gerade weil das Wort Zuhause im Alltag locker verwendet wird, während das spanische Steuerrecht es alles andere als locker nimmt.

Die Reinvestitionsbefreiung: den Hauptwohnsitz verkaufen, um einen neuen zu kaufen

Die am häufigsten genutzte der drei Regelungen greift, wenn ein steuerlich Ansässiger seinen gewöhnlichen Wohnsitz verkauft und den Erlös in einen neuen reinvestiert. Verkaufst du eine Wohnung in Valencia und kaufst innerhalb von zwei Jahren ein Haus in Alicante, kann der Gewinn aus dem Verkauf vollständig steuerfrei sein. Diese Frist von zwei Jahren funktioniert in beide Richtungen, du kannst zuerst das neue Zuhause kaufen und danach das alte verkaufen, oder zuerst verkaufen und innerhalb der folgenden zwei Jahre kaufen.

Wie groß die Befreiung ausfällt, hängt davon ab, wie viel vom Erlös tatsächlich in den neuen Hauptwohnsitz zurückfließt. Reinvestierst du alles, ist der gesamte Gewinn steuerfrei. Reinvestierst du nur einen Teil, etwa weil du dich verkleinerst und die Differenz behältst, ist nur dieser Anteil des Gewinns steuerfrei, der Rest wird normal besteuert.

Bei der Lage gibt es mehr Spielraum, als man erwarten würde. Der neue Hauptwohnsitz muss nicht in derselben Stadt oder auch nur demselben Land liegen, er kann überall in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegen, solange du steuerlich in Spanien ansässig bleibst. Worauf die Finanzbehörde besteht, ist, dass die neue Immobilie wirklich dein Hauptwohnsitz wird, tatsächlich bewohnt, nicht gekauft und leer stehen gelassen oder vermietet. Und ein Schritt, den viele vergessen: du musst deine Reinvestitionsabsicht in der Steuererklärung für das Verkaufsjahr angeben, das ist nichts, was du Jahre später noch nachträglich geltend machen kannst, sobald die Unterlagen zufällig zusammenpassen. Steht ein neues Zuhause in Spanien im Raum, lohnt es sich zu wissen, was der Kauf einer Immobilie in Spanien tatsächlich bedeutet, bevor du den Verkaufserlös festlegst, denn das Reinvestitionsfenster und der Zeitplan für den Kauf müssen zusammenpassen.

Die Befreiung ab 65: keine Reinvestition nötig

Sobald ein steuerlich Ansässiger 65 wird, werden die Regeln deutlich freundlicher. Verkaufst du deinen Hauptwohnsitz mit 65 oder später, ist der gesamte Gewinn von der Kapitalertragsteuer befreit, Punkt. Es gibt keinerlei Pflicht, irgendwo zu reinvestieren. Du kannst das Geld auf die Bank legen, in eine Mietwohnung ziehen, bei den Kindern einziehen, oder Spanien ganz verlassen, nichts davon berührt die Befreiung, sobald der Verkauf selbst die Voraussetzungen erfüllt.

Die Bedingung, die wirklich zählt, ist dieselbe wie bei der Reinvestitionsregelung: die Immobilie muss wirklich dein Hauptwohnsitz gewesen sein. Die Agencia Tributaria prüft dies anhand ununterbrochener Nutzung, und drei Jahre sind die am häufigsten genannte Schwelle als Nachweis eines echten Hauptwohnsitzes, auch wenn dies keine starre, universelle Grenze ist, die in einer einzigen festen Regel steht. Die Finanzbehörde erkennt auch bestimmte Situationen an, die die Nutzung vorzeitig beenden, ohne die Befreiung zu gefährden, etwa Heirat, ein Jobwechsel, oder die Notwendigkeit von Pflege.

Stell dir einen britischen Rentner vor, der vor Jahren eine Wohnung in Fuengirola als Ferienunterkunft gekauft hat, seinen Hauptwohnsitz und seinen steuerlichen Wohnsitz im Vereinigten Königreich behalten hat, und jeden Winter ein paar Monate in Spanien verbringt. Mit 65 könnte er vielleicht annehmen, dass die Befreiung ab 65 für ihn gilt, sobald er verkauft. Das stimmt nicht, nicht einmal ansatzweise. Er ist kein steuerlich Ansässiger in Spanien, und die Wohnung in Fuengirola war nie sein Hauptwohnsitz, sie war eine Ferienwohnung. Beim Verkauf wird er als Nichtansässiger auf den gesamten Gewinn besteuert. Diese Befreiung ist für Menschen gedacht, die wirklich in Spanien leben und dort wirklich steuerlich ansässig sind, nicht für Besitzer einer spanischen Ferienwohnung, die zufällig 65 geworden sind.

Der weniger bekannte Weg: Reinvestition in eine Leibrente

Die beiden Befreiungen oben gelten nur für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Es gibt einen dritten, viel weniger bekannten Weg, der breiter anwendbar ist und nichts mit Immobilien zu tun haben muss. Ein steuerlich Ansässiger ab 65 Jahren, der irgendeinen Vermögenswert verkauft, Aktien, eine Zweitimmobilie, ein Unternehmen, kann den Gewinn befreien, indem er den Erlös nutzt, um für sich selbst eine versicherte Leibrente einzurichten, eine renta vitalicia.

Die Details sind speziell und es lohnt sich, sie genau zu kennen. Die Leibrente muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf eingerichtet werden, eine deutlich engere Frist als die zwei Jahre bei der Reinvestition in einen Hauptwohnsitz. Es gibt außerdem eine Obergrenze, der Höchstbetrag, der auf diesem Weg insgesamt, über alle solchen Reinvestitionen hinweg, angelegt werden kann, liegt bei 240.000 Euro. Und genau wie bei der Reinvestition in den Hauptwohnsitz gilt, wird nur ein Teil des Erlöses in die Leibrente eingezahlt, ist auch nur dieser Anteil des Gewinns steuerfrei, der Rest wird normal besteuert.

Dieser Weg wird oft übersehen, weil er völlig außerhalb des Immobilienthemas liegt, aber für einen Ansässigen über 65, der eine Zweitimmobilie, ein Aktiendepot oder ein über Jahrzehnte aufgebautes Unternehmen verkauft, kann er ein wirklich nützlicher Weg sein, um eine Steuerrechnung zu senken, die die beiden Regelungen für den Hauptwohnsitz einfach nicht erreichen.

Warum Nichtansässige fast immer leer ausgehen

Man sollte offen über die größte Lücke in all dem sprechen. Keine der drei oben genannten Befreiungen steht einem Nichtansässigen zur Verfügung, der eine spanische Ferienwohnung verkauft, und genau hier geraten niederländische und deutsche Zweitwohnsitzbesitzer in Schwierigkeiten. Bleibst du steuerlich in den Niederlanden oder Deutschland ansässig, und war deine spanische Immobilie immer eine Ferienwohnung statt dein echter Hauptwohnsitz, steht dir die Befreiung ab 65 schlicht nicht zur Verfügung. Die Agencia Tributaria hat diese Position in eigenen Entscheidungen bestätigt, Nichtansässige können sie nicht nutzen, egal wie alt du bist und wie lange du die Immobilie schon besitzt.

Dieselbe Falle trifft niederländische Zweitwohnsitzbesitzer genauso oft. Ein niederländisches Paar, das eine Villa an der Costa Blanca kaufte, dort jeden Sommer verbringt, und den Rest des Jahres steuerlich in den Niederlanden ansässig bleibt, befindet sich in genau derselben Lage. Wie sehr sie auch an der Immobilie hängen, wie lange sie sie auch schon besitzen, sie war nie ihre vivienda habitual, und sie waren nie steuerlich in Spanien ansässig. Die Befreiungen in diesem Artikel, alle drei, bauen auf steuerlichem Wohnsitz in Spanien und echter, gewöhnlicher Nutzung auf, und eine Ferienimmobilie erfüllt keine der beiden Voraussetzungen, egal wie es sich für den Eigentümer anfühlt.

Die Reinvestitionsbefreiung liegt auf etwas unklarerem Terrain. Weil sie teilweise aus dem EU Recht zur Kapitalverkehrsfreiheit abgeleitet ist, haben manche EU und EWR Ansässige, die eine spanische Immobilie verkaufen, argumentiert, sie sollten die Reinvestitionsbefreiung auch ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien nutzen können, mit der Begründung, dass Spanien einen Ansässigen eines anderen EU Landes, der seinen echten Hauptwohnsitz verkauft, nicht schlechter behandeln dürfe als seine eigenen Ansässigen. Das ist ein ernstzunehmendes Argument, das sich in manchen Fällen durchgesetzt hat, aber es bleibt wirklich umstrittenes Terrain und keine feststehende Regel, von der du einfach ausgehen kannst. Ob es funktioniert, hängt von den Einzelheiten deiner Situation ab, deinem Wohnsitzland, und wie der Fall aufgebaut wird, und das ist eindeutig ein Fall für professionelle Beratung, nichts, worauf du einen Verkauf stützen solltest, weil du es irgendwo gelesen hast.

Warum es sich lohnt, diese Befreiungen genau zu verstehen

Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie werden als Kapitaleinkommen unter der IRPF, der spanischen Einkommensteuer, besteuert, zu Sätzen, die mit steigendem Gewinn zunehmen. Für die meisten Verkäufer ist das eine echte Rechnung, oft im Bereich von mehreren zehntausend Euro bei einer Immobilie, die über viele Jahre deutlich an Wert gewonnen hat. Genau deshalb spielen diese drei Befreiungen für alle, die tatsächlich dafür infrage kommen, eine so große Rolle, und deshalb lohnt es sich, genau zu verstehen, welche Regelung auf deine Situation zutreffen könnte, statt einfach anzunehmen, dass eine der drei gilt.