Immobilienverkauf und Spanien: So funktioniert die Gewinnsteuer

Was wird eigentlich besteuert?

Das spanische Steuerrecht behandelt den Gewinn aus einem Immobilienverkauf als Zuwachs deines Vermögens, und daran will der Staat mitverdienen. Es handelt sich nicht um eine eigenständige Immobiliensteuer mit eigenem Namen und eigenem Regelwerk. Bist du steuerlich ansässig, wandert der Gewinn in deine Steuererklärung, die IRPF, in die Sparbemessungsgrundlage, denselben Topf, in dem auch Zinsen und Dividenden landen. Bist du nicht ansässig, läuft die Abrechnung über einen anderen Weg, aber das Prinzip bleibt gleich: Besteuert wird nur der Gewinn, nicht der Verkaufspreis. Verkaufst du am Ende für weniger, als dich die Immobilie insgesamt gekostet hat, gibt es schlicht nichts zu versteuern.

Wie der Gewinn wirklich berechnet wird

Die Formel klingt einfach, und größtenteils ist sie es auch. Du nimmst den Verkaufspreis, ziehst davon ab, was der Kauf damals wirklich gekostet hat (plus echte Verbesserungen seitdem), und ziehst danach die Kosten des jetzigen Verkaufs ab. Was übrig bleibt, ist der Gewinn, und genau darauf wird die Steuer berechnet.

Was zu deinen Anschaffungskosten zählt

Deine Anschaffungskosten sind nicht nur der Preis auf der ursprünglichen Kaufurkunde. Dazu zählen auch die Steuern, die du damals beim Kauf gezahlt hast, ITP bei einer Bestandsimmobilie oder IVA bei einem Neubau, sowie Notar und Grundbuchkosten. Außerdem darfst du nachgewiesene Verbesserungsarbeiten anrechnen, eine neue Küche, eine neue Elektroinstallation, einen Anbau, solange du die Rechnungen dafür hast. Normale Instandhaltung und Reparaturen zählen nicht mit, Möbel ebenfalls nicht.

Was zu deinen Verkaufskosten zählt

Auf der anderen Seite darfst du die Maklerprovision abziehen, wenn du einen Makler beauftragt hast, die plusvalía municipal, falls du als Verkäufer sie am Ende gezahlt hast (das ist zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar, und immer häufiger übernimmt sie der Käufer, zahlst aber du sie, darfst du sie abziehen), sowie Anwaltskosten, die mit dem Verkauf zu tun haben.

Nimm ein Paar aus den Niederlanden, das 2015 eine Wohnung in Alicante für 180.000 Euro gekauft hat. Dazu kamen 10 % ITP, 18.000 Euro, plus rund 2.000 Euro für Notar und Grundbuch. Ein paar Jahre später ließen sie die Küche komplett erneuern, ordentlich mit Rechnung, noch einmal 15.000 Euro. Damit liegen ihre Anschaffungskosten bei 215.000 Euro. 2026 verkaufen sie die Wohnung für 320.000 Euro, zahlen 6 % Maklerprovision, 19.200 Euro, und übernehmen die plusvalía municipal selbst, 1.500 Euro, zusammen also 20.700 Euro Verkaufskosten. Ihr Gewinn beträgt 320.000 minus 215.000 minus 20.700, also 84.300 Euro. Genau dieser Betrag wird besteuert, nicht die 320.000 Euro, die auf ihrem Konto landen.

Bist du ansässig, zählt der Gewinn zu deiner Sparbemessungsgrundlage

Bist du steuerlich in Spanien ansässig, zählt dein Anteil am Gewinn zur Sparbemessungsgrundlage deiner Steuererklärung, der IRPF, zusammen mit Zinsen und Dividenden aus demselben Jahr. Dafür gilt eine landesweite Skala, die überall in Spanien gleich ist, ob du in Madrid, Andalusien oder auf den Balearen lebst, macht hier keinen Unterschied, anders als bei der allgemeinen Einkommensskala. Für 2026 gelten diese Stufen:

• 19 % auf die ersten 6.000 Euro des Gewinns.
• 21 % auf den Teil von 6.001 bis 50.000 Euro.
• 23 % auf den Teil von 50.001 bis 200.000 Euro.
• 27 % auf den Teil von 200.001 bis 300.000 Euro.
• 30 % auf alles über 300.000 Euro.

Wichtig zu wissen: Diese oberste Stufe lag früher bei 28 %, seit dem 1. Januar 2025 gilt 30 %. Vergleichst du das mit einem älteren Artikel, oder mit dem, was ein Nachbar erzählt, der vor ein paar Jahren verkauft hat, kann die genannte Zahl also bereits veraltet sein.

Zurück zu dem Paar aus den Niederlanden. Angenommen, sie wären inzwischen steuerlich in Spanien ansässig geworden, und die Wohnung gehörte beiden zu gleichen Teilen. Dann gibt jeder die Hälfte des Gewinns an, 42.150 Euro, in der eigenen Erklärung. Nach der Sparskala werden die ersten 6.000 Euro mit 19 % besteuert, 1.140 Euro, und die restlichen 36.150 Euro fallen in die Stufe von 21 %, 7.591,50 Euro. Jeder zahlt also 8.731,50 Euro, zusammen 17.463 Euro. Weil die spanische Steuer pro Eigentümer festgesetzt wird, sehen Paare mit einer gemeinsamen Immobilie deshalb oft zwei moderate Beträge statt eines großen.

Bist du nicht ansässig, gilt ein fester Satz

Nichtansässige überspringen die Sparskala komplett und zahlen einen festen Satz auf den Gewinn. Bist du steuerlich in einem anderen Land der EU oder des EWR ansässig, Niederlande, Deutschland, Frankreich und so weiter, gilt 19 %. Bist du steuerlich außerhalb der EU oder des EWR ansässig, gilt 24 %. Das überrascht viele britische Verkäufer, denn das Vereinigte Königreich gehört nicht mehr zur EU und fällt damit nicht mehr unter den niedrigeren Satz, egal welcher Satz bei einem früheren Verkauf noch galt.

Nimm dieselbe Hälfte von 42.150 Euro. Ein Verkäufer aus den Niederlanden, also aus der EU, zahlt 19 %, 8.008,50 Euro. Ein britischer Verkäufer in derselben Lage, nicht mehr innerhalb der EU oder des EWR, zahlt 24 %, 10.116 Euro, über 2.000 Euro mehr auf denselben Gewinn. Der feste Satz ist einfacher als die Skala für Ansässige, aber einfacher heißt nicht immer günstiger.

Noch etwas, das Nichtansässige wissen sollten, auch wenn das eigentlich eine eigene Erklärung verdient: Verkauft ein Nichtansässiger, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die Agencia Tributaria zu zahlen, als Vorauszahlung auf genau diese Steuer. Diesen Teil bekommst du bei der Übergabe also nicht ausgezahlt, die endgültige Abrechnung erfolgt später über eine separate Erklärung, bei der du Geld zurückbekommst, falls der einbehaltene Betrag höher war als tatsächlich geschuldet. Das überrascht viele beim Notar, wenn es vorher niemand erwähnt hat.

Noch eine Besonderheit, die es wert ist, erwähnt zu werden: Gehört eine Immobilie gemeinsam einem Ansässigen und einem Nichtansässigen, etwa weil ein Partner steuerlich nach Spanien umgezogen ist und der andere nicht, folgt jeder Anteil am Gewinn seinen eigenen Regeln. Der Anteil des Ansässigen fließt in die Sparbemessungsgrundlage, der Anteil des Nichtansässigen wird zu dem festen Satz besteuert, der für diese Person gilt. Das kommt bei binationalen Paaren häufiger vor, als man denkt, und lohnt sich, früh zu klären, statt anzunehmen, dass beide Hälften gleich behandelt werden.

Warum die Haltedauer keinen Unterschied macht

In vielen Ländern wird Geduld belohnt. Besitzt du etwas lange genug, wird die Steuer milder, ein niedrigerer Satz für lange Haltedauer, eine Abschmelzregelung, manchmal sogar eine vollständige Befreiung nach genug Jahren. In Spanien funktioniert das nicht so. Nirgendwo in dieser Berechnung wird zwischen kurzer und langer Haltedauer unterschieden. Verkaufst du eine Wohnung in Torrevieja sechs Monate nach dem Kauf, weiterverkauft nach einer schnellen Renovierung, gelten exakt dieselben Regeln und exakt dieselben Sätze wie für eine Familie, die ihr Haus schon seit den 1990er Jahren besitzt. Nur dein steuerlicher Status und die Höhe des Gewinns selbst verändern das Ergebnis.

Warum das viele überrascht

Zwei Dinge überraschen Verkäufer meistens. Erstens fühlt es sich ungewohnt an, dass der Gewinn aus einem Immobilienverkauf zusammen mit Zinsen und Dividenden als Kapitaleinkommen behandelt wird, statt als eigene Kategorie mit eigenen Regeln, besonders wenn man ein anderes System aus dem Heimatland gewohnt ist. Zweitens überrascht es, dass eine lange Haltedauer überhaupt nicht belohnt wird, obwohl viele annehmen, dass zwanzig oder dreißig Jahre Eigentum irgendeinen Vorteil bringen müssten. Das ist nicht der Fall. Gewinn ist Gewinn, egal ob er in sechs Monaten oder über eine ganze Generation entstanden ist, und er wird auf dieselbe Weise besteuert. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine persönliche Steuerberatung, die tatsächlichen Zahlen hängen von deinen eigenen Unterlagen, deiner steuerlichen Vorgeschichte und den Eigentumsverhältnissen ab, prüfe deine eigene Situation also immer mit einem Fachmann, bevor du dich bei deinem eigenen Verkauf auf die Zahlen oben verlässt.