Eine geerbte Immobilie in Spanien verkaufen: Was Erben wissen müssen

Der Schritt, den die meisten Erben unterschätzen

Frag jemanden, der gerade eine Immobilie in Spanien geerbt hat, was als Nächstes kommt, und die meisten glauben, der schwierige Teil liege bereits hinter ihnen. Die Beerdigung ist vorbei, das Testament nennt sie als Erben, das Haus gehört ihnen. Also rufen sie einen Makler an, stellen die Immobilie zum Verkauf und beginnen, Angebote entgegenzunehmen. Was sie meist nicht wissen: In den Augen eines spanischen Notars, einer Bank und des Registro de la Propiedad gehört ihnen die Immobilie noch nicht, jedenfalls nicht so, wie es für einen Verkauf zählt. Sie gehört rechtlich noch der verstorbenen Person, bis drei Dinge in der richtigen Reihenfolge geschehen sind: Die Erben nehmen die Erbschaft formell vor einem Notar an, die Impuesto de Sucesiones wird erklärt und bezahlt, und die Eigentumsänderung wird im Registro de la Propiedad eingetragen. Erst wenn diese Kette vollständig ist, zeigt die escritura, die notarielle Urkunde, die Erben tatsächlich als Eigentümer mit dem Recht zu verkaufen.

Stell dir eine typische Situation vor: Zwei erwachsene Kinder, eines lebt in Hamburg, das andere in Wien, erben die Wohnung ihrer verstorbenen Mutter bei Alicante. Traurig und bestrebt, das Kapitel abzuschließen, beauftragen sie innerhalb weniger Wochen einen örtlichen Makler, einigen sich innerhalb von zwei Monaten mit einem österreichischen Käufer auf einen Preis und legen einen Termin für die Übergabe fest. Erst als der Anwalt des Käufers eine nota simple anfordert, den Eigentumsauszug aus dem Registro de la Propiedad, kommt heraus, dass die Wohnung noch auf den Namen der Mutter eingetragen ist. Der Verkauf kann erst weitergehen, wenn die herencia, die Erbschaft selbst, formell abgeschlossen ist. Was nach einem schnellen, unkomplizierten Verkauf aussah, wird zu monatelanger Verzögerung, während die Geschwister aus dem Ausland einen Notar und einen gestor beauftragen müssen.

Die Erbschaft formell vor einem Notar annehmen

Das erste Glied in der Kette ist die aceptación de la herencia, die formelle Annahme der Erbschaft. In Spanien geht das Eigentum nicht automatisch mit dem Todesfall über, anders als in manchen anderen Ländern. Erben müssen die Erbschaft aktiv annehmen, und sobald Immobilien betroffen sind, geschieht das vor einem Notar, der die escritura de aceptación de herencia erstellt. Diese Urkunde listet die Vermögenswerte auf, benennt die Erben und ihre Anteile, und alles Weitere hängt von ihr ab. Ohne diese Urkunde gibt es keine rechtliche Grundlage, um die Erbschaftsteuer zu erklären, geschweige denn die Immobilie einzutragen oder zu verkaufen. Gibt es mehrere Erben, müssen in der Regel alle mitwirken, persönlich oder über eine Vollmacht, was besonders wichtig ist, wenn die Familie über mehrere Länder verteilt lebt.

Zuerst die Impuesto de Sucesiones begleichen

Dann kommt die Steuer. Die Impuesto de Sucesiones, die spanische Erbschaftsteuer, muss erklärt und bezahlt werden, oder es muss eine gültige Befreiung greifen, bevor die Immobilie zum nächsten Schritt übergehen kann. Das läuft über die Agencia Tributaria auf staatlicher Ebene oder über die zuständige regionale Steuerbehörde, je nachdem, wo die verstorbene Person oder das Vermögen ansässig war, und die Höhe unterscheidet sich stark je nach Region. Wie diese regionalen Nachlässe funktionieren, mit bekannten Vergünstigungen etwa in Andalucía und Madrid, erklären wir in unserem Leitfaden zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer in Spanien. Für einen Verkauf zählt vor allem eines: Solange diese Steuer nicht beglichen ist, trägt das Registro de la Propiedad die Eigentumsänderung nicht ein, und die ganze Kette stockt genau hier.

Die Immobilie im Registro de la Propiedad eintragen

Der letzte Schritt ist die Eintragung. Mit der escritura de aceptación de herencia und dem Nachweis, dass die Impuesto de Sucesiones bezahlt wurde, gehen die Erben, oder ihr gestor, zum Registro de la Propiedad, um die Eigentumsänderung eintragen zu lassen. Erst wenn das Grundbuch die Erben als neue Eigentümer zeigt, besteht das, was ein Notar und eine Bank als sauberen Titel anerkennen. Jeder Anwalt eines Käufers prüft vor der Übergabe die nota simple, und steht dort noch die verstorbene Person, unterschreibt kein Notar die Verkaufsurkunde. Das ist keine übertriebene Vorsicht, sondern hat einen Grund: Die Person, die auf der Urkunde als Verkäufer steht, muss tatsächlich Eigentümer dessen sein, was verkauft wird.

Was passiert, wenn der Verkauf dem Papierkram vorausläuft

Es kommt oft vor, und es ist verständlich, dass Erben eine Immobilie schon vermarkten, bevor die herencia vollständig abgeschlossen ist. Häufig steht echter finanzieller Druck dahinter, denn die Erbschaftsteuer muss in den meisten Fällen innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod bezahlt werden, und nicht jede Familie hat diesen Betrag einfach zur Verfügung, besonders wenn die Immobilie der größte Teil des Nachlasses ist. Die Versuchung liegt nahe, schon einen Käufer zu finden und einen Teil des Verkaufserlöses zu nutzen, um die Steuer zu bezahlen. Das Problem: Die Reihenfolge lässt sich nicht umdrehen. Ein Notar beurkundet keinen Verkauf für eine Immobilie, die noch nicht auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist, sodass ein übereilter Verkaufsstart oft eher Monate an Verzögerung bringt als Zeit spart, mit einem frustrierten Käufer, der abspringt, und einer Familie, die wieder am Anfang steht. Manche Regionen erlauben bei echten finanziellen Härtefällen einen Aufschub oder eine Ratenzahlung der Impuesto de Sucesiones, und es lohnt sich, das frühzeitig mit einem lokalen Berater zu klären, statt es erst unter Zeitdruck zu entdecken, wenn ein Käufer nicht warten will.

Sobald du verkaufst: So wird der Gewinn wirklich berechnet

Das ist der Teil, der Menschen überrascht, die annehmen, in Spanien laufe es steuerlich wie zu Hause. Wenn du eine geerbte Immobilie schließlich verkaufst, wird der Gewinn für die Steuer, das spanische Recht nennt ihn die ganancia patrimonial, nicht daran gemessen, was der ursprüngliche Eigentümer, die verstorbene Person, Jahrzehnte zuvor dafür bezahlt hat. Gemessen wird am Wert, der in der Erbschaftsteuererklärung für die Immobilie angegeben wurde, zuzüglich der bezahlten Erbschaftsteuer, zuzüglich der Notarkosten und Grundbuchkosten für die Annahme und Eintragung der Erbschaft. Zusammen ergeben diese den Anschaffungswert, der für den Gewinn beim Verkauf genutzt wird, und der damit den ursprünglichen Kaufpreis ersetzt.

Nimm ein recht typisches Beispiel. Ein Ehepaar kaufte in den achtziger Jahren ein Dorfhaus im Hinterland von Málaga, zu einem Preis, der nach heutigen Maßstäben winzig wirkt. Die Tochter erbt das Haus Jahrzehnte später und gibt, gemeinsam mit einem gestor, einen Wert von 220.000 Euro für die Erbschaftsteuer an, entsprechend dem aktuellen Marktwert. Zwischen der Impuesto de Sucesiones selbst und den Notarkosten und Grundbuchkosten für Annahme und Eintragung der Erbschaft zahlt sie rund 18.000 Euro, um die Immobilie vollständig auf ihren Namen zu bringen. Verkauft sie das Haus ein paar Jahre später für 240.000 Euro, liegt ihr Anschaffungswert für den Gewinn bei 220.000 plus 18.000, also 238.000 Euro, nicht bei den paar Peseten, die ihre Eltern einst bezahlten. Ihr steuerpflichtiger Gewinn beträgt damit nur 2.000 Euro, ein großer Unterschied zu dem sechsstelligen Gewinn, der es wäre, würde man vom ursprünglichen Kaufpreis der Eltern ausgehen. Deshalb lohnt es sich, die Bewertung für die Erbschaftsteuer von Anfang an richtig anzugehen, sie wirkt sich nicht nur auf die Erbschaftsteuer selbst aus, sondern Jahre später auch auf die Steuer beim Verkauf.

Welcher Steuersatz auf den Gewinn zutrifft

Sobald der Gewinn berechnet ist, wird er über dieselbe Kapitalertragsteuer besteuert wie bei jedem anderen Immobilienverkauf in Spanien, ob die Immobilie geerbt wurde, ändert daran nichts. Für Erben, die steuerlich in Spanien ansässig sind, fließt der Gewinn in die IRPF Sparbasis, zusammen mit anderen Kapitalerträgen, und wird nach der landesweiten Skala von 2026 besteuert: 19% bis 6.000 Euro, 21% von 6.001 bis 50.000 Euro, 23% von 50.001 bis 200.000 Euro, 27% von 200.001 bis 300.000 Euro und 30% über 300.000 Euro. Für Erben, die nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, gilt ein fester Satz: 19% für Ansässige der EU oder des EWR, 24% für alle anderen.

Es gibt noch etwas, das nicht ansässige Erben wissen sollten, auch wenn es einen eigenen, ausführlicheren Beitrag verdient: Verkauft eine nicht ansässige Person eine spanische Immobilie, muss der Käufer 3% des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an die Agencia Tributaria abführen, über das Modelo 211. Das gilt für einen nicht ansässigen Erben, der eine geerbte Immobilie verkauft, genauso wie für jeden anderen, und es wirkt sich bei der Übergabe auf die Liquidität aus, auch wenn es nur eine Vorauszahlung auf die endgültige Steuerschuld ist, keine zusätzliche Steuer.

Wenn mehrere Erben beteiligt sind

Spanische Erbschaften landen sehr oft in geteiltem Eigentum. Eine Immobilie, die an drei Kinder vererbt wird, lässt zum Beispiel jedes von ihnen einen Anteil besitzen, ein ungeteiltes Recht, das auf Spanisch comunidad hereditaria oder proindiviso heißt, statt drei getrennter Wohnungen. Wird eine solche gemeinsame Immobilie verkauft, wird jeder Erbe in der Regel einzeln besteuert, auf seinen eigenen Anteil am Gewinn, basierend auf seinem eigenen steuerlichen Wohnsitz. Das kann von außen seltsam wirken, ergibt aber vollkommen Sinn, sobald du die Mechanik siehst: Drei Geschwister, die gemeinsam eine Immobilie erben und später zu gleichen Teilen verkaufen, können am Ende drei ganz unterschiedliche Steuerrechnungen bekommen: eine wird nach der spanischen IRPF Skala besteuert, weil sie in Valencia lebt, ein anderer zahlt einen festen Satz von 19%, weil er in Deutschland lebt, und der dritte zahlt 24%, weil er außerhalb der EU lebt. Derselbe Verkauf, derselbe Preis, dasselbe Haus, drei unterschiedliche Ergebnisse, nur weil jeder Erbe woanders wohnt.

Geteiltes Eigentum bringt auch praktische Fragen mit sich, die nichts mit Steuern zu tun haben. Eine gemeinsam gehaltene Immobilie verkaufst du normalerweise nur, wenn alle Miteigentümer zustimmen, und diese Abstimmung über Länder und Zeitzonen hinweg, manchmal sogar über verschiedene Sprachen innerhalb derselben Familie, ist häufiger der Grund, warum ein Verkauf ins Stocken gerät, als die Steuer selbst. Will ein Erbe verkaufen und ein anderer die Immobilie behalten, oder ist jemand einfach nicht erreichbar, kann eine Vollmacht helfen, wenn alle grundsätzlich mitziehen wollen, aber geografisch verstreut sind, auch wenn das nur die Logistik löst, nicht die Uneinigkeit. Können sich Erben wirklich nicht einigen, erlaubt das spanische Recht eine erzwungene Teilung über die Gerichte, eine división de la cosa común, aber dieser Weg ist langsam, teuer und eher als letztes Mittel zu sehen denn als Plan.

Plusvalía municipal gilt trotzdem

Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer löst der Verkauf einer geerbten Immobilie auch die plusvalía municipal aus, die kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel. Das ist eine eigenständige Steuer, getrennt von der Kapitalertragsteuer, erhoben von der Gemeinde und nicht von der Agencia Tributaria, und sie fällt an, egal ob die Immobilie verkauft, geerbt oder verschenkt wird. Wie sie berechnet wird und wer sie tatsächlich zahlen muss, erklären wir in unserem eigenen Leitfaden zur plusvalía municipal bei Erbschaft und Verkauf, deshalb wiederholen wir das hier nicht im Detail, aber merk dir: Diese Steuer kommt zusätzlich zur Kapitalertragsteuer, nicht anstelle davon.

Warum Region und persönliche Situation beide zählen

Fast alles in diesem Beitrag kann sich unterscheiden, je nachdem, wo die Immobilie liegt und wer verkauft. Die Erbschaftsteuer schwankt stark je nach Region, und das wirkt sich auf den Anschaffungswert aus, der später für den Gewinn beim Verkauf genutzt wird. Dein steuerlicher Wohnsitz bestimmt den Satz auf den Gewinn selbst. Wie viele Erben es gibt, ob sie sich einig sind und wo sie wohnen, all das beeinflusst, wie reibungslos ein Verkauf tatsächlich abläuft. Das ist kein Grund, vom Schlimmsten auszugehen, die meisten Verkäufe gehen ganz normal über die Bühne, aber es ist ein Grund, dir Rat zu holen, der speziell zu deinem Nachlass passt, statt dich auf die Erfahrung eines Freundes aus einer anderen Region oder einer anderen Familiensituation zu verlassen. Ein Notar, ein gestor und ein Steuerberater, die solche Fälle regelmäßig begleiten, erkennen ein Problem meist rechtzeitig, bevor es den Übergabetermin gefährdet.